房企倾向于在市场低点时进行“逆周期拿地-南宁新闻在线
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成交下降-房企倾向于在市场低点时进行“逆周期拿地-南宁新闻在线

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三季度的市場表現印證了數據的變化。蘇州(樓盤)、南京(樓盤)、武漢(樓盤)、天津(樓盤)等熱點二線城市,均出現土地流拍的現象,且流拍土地數量明顯高於二季度,另有不少優質地塊底價成交,或低溢價成交。上海(樓盤)易居研究院指出,近幾個月土地供應量整體下滑,且一些地方政府設定了較高的土地底價。

中原地產首席分析師張大偉認為,「低點拿地、高點賣房」只是一個理想狀態。因為在市場低點時,企業手裡未必有足夠的拿地資金,而且對於「低點」,不同企業有不同的判斷標準,「踩錯點」的情況並不少見。

據21世紀經濟報道了解,進入下半年,大部分房企的策略是,強化銷售,同時收縮投資規模。如今看來,企業的確已經付出行動。

價格方面,今年第三季度,336城的整體成交均價為2494元/平方米,環比下降12%。各能級城市的土地交易價格普遍下滑。

與「高點賣房」的策略相對應,「逆周期拿地」也稱「低點拿地」,是指房企在市場下行期獲取土地。通常來講,該策略符合「低進高拋」的商業原則,有助於降低拿地成本,維持企業利潤。

受此影響,房企的信託、私募、ABS等渠道已被圍堵,銀行授信的審批流程也在延長,且企業融資成本明顯提升。上海易居研究院指出,9月房企的平均融資成本為6.47%,環比上升0.76個百分點。但分化情況嚴重,部分企業的平均融資成本已經超過10%。

上海易居研究院的統計顯示,今年第三季度,土地市場出現量價齊跌的局面,二線城市和三四線城市的交易面積跌幅均在10%以上。其中,8月和9月,熱點房企的拿地規模更是顯著下滑。比如,萬科在8月和9月的合計拿地支出,尚不足7月單月的水平。

「現在土地市場確實處於相對低點,部分地塊的價格比較有誘惑力。而且按照慣例,年底可能還會有一批不錯的地推出來。」張遠向21世紀經濟報道說,但總部會不會額外給預算,目前還不好說。

從8月開始,某20強房企蘇南區域負責人張遠(化名)就不斷在朋友圈推送項目的營銷信息,其中包括中秋和國慶期間的價格優惠措施。但上半年曾被頻繁發佈的拿地海報,則甚少出現。

該機構指出,一、二線城市由於高價優質地塊減少而導致成交均價回落,三四線城市更多的是受樓市萎靡不振的影響,削弱了房企拍地的積極性。「第三季度三四線城市地價僅為1655元/平方米,環比二季度下降了14%。」其表示。

他認為,「逆勢而上」的企業仍然存在,今年年末,如果部分城市推出優質地塊,土地市場有升溫的可能。但距離市場信心的真正恢復,恐怕還有段距離。

曾被房地產業奉為圭臬的「逆周期拿地」準則,在本輪市場下行期中似乎失效。

消極拿地按照慣常的運營邏輯,房企傾向於在市場低點時進行「逆周期拿地」。但在當前的市場下行期,除了個別案例外,多數企業的拿地行為顯然不夠積極。

據該機構的統計,今年7月單月,萬科的拿地支出達到283億,到8月和9月,萬科的合計權益拿地總價不足200億。綠城在7月的拿地支出達到99億,但此後兩個月的合計拿地支出僅為44億。第三季度,富力在公開市場並無拿地動作,融創仍有零星拿地行為,但比此前明顯縮水。

該人士還表示,企業主動拿地意願不強,還有一個原因,「如果是在一季度拿的地,今年還能通過搶開工,實現年內銷售,並形成一個正現金迴流。」但下半年拿的地,已經錯過了這個操作周期。

不僅如此,到今年年中,行業的整體負債率也在提升,其中TOP10房企的提升較為明顯。

張遠向21世紀經濟報道表示,近期公司的拿地規模確實在下降,但對銷售有明顯強化。就他所負責的蘇南區域而言,不僅預算所剩不多,而且被強化了拿地準則,「『老大』明確說了,寧可今年不再拿地,也不能拿錯哪怕一塊」。

「市場處於下行期或低點時,企業最先考慮的往往是如何穩住陣腳,而不是伺機擴張。」北京(樓盤)某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道表示,真正能做到「逆周期拿地」的企業,都具有非凡的資金實力。另一種情況則是,企業具有冒險精神,敢於承擔負債的壓力,而不斷出手拿地。這種情況多見於對規模有追求的企業。

企業的謹慎有其道理。從今年5月底至今,監管層就不斷收緊房企的融資渠道,同時嚴控社會資金進入房地產業。7月30日召開的中央政治局會議首次提出「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」。

供需意願雙雙下降上海易居研究院的統計顯示,今年第三季度,全國336個城市的經營性用地成交面積接近5.5億平方米,環比下降11%,同比下降10%。

如今,土地市場正繼續走低,並逐漸展現出價格上的誘惑力。未來,「逆周期」的策略還能繼續實施嗎?

7月末,富力地產發佈了一份內部文件《關於要求地區公司確保完成銷售任務的通知》,強調2019年下半年「原則上暫停拿地工作」,如遇有優質土地項目等特殊情況,可單獨呈報集團董事長審批。

在需求端,房企拿地意願的下降更是顯而易見。

中原地產指出,今年8月和9月,房企的拿地支出明顯減少。這兩個月間,僅有14家企業的拿地支出超過50億。此前的數月,大型房企單月拿地過百億的現象並不少見。

2019年樓市進入下行期已成為行業共識。今年上半年,隨着融資閘門的開啟,房企的確掀起一陣拿地熱潮。但到下半年,樓市調控持續加碼,住宅市場反彈乏力,企業的情緒急轉直下。7月和8月以來,多家房企表示出「收縮投資」的意願,並最終付諸行動。

分城市能級來看,今年一線城市土地供地力度明顯加大,第三季度成交量高達844萬平方米,同、環比漲幅分別為35%和13%,二線、三四線城市成交建面環比分別下降13%和11%。尤其是三四線城市,在自然資源部分類調控政策的指導下,供地量一直在縮減。

今日关键词:香港揭批教育乱象